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14/06/2017 | www.journalduluxe.fr
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12/06/2017 | www.latribune.fr
La "metroplex" Dallas-Fort Worth-Arlington, hub économique et urbain du nord du Texas, attire de plus en plus d'entreprises, et donc de populations. Et s'impose comme...

Immobilier Dallas Texas la dynamique économique

Investir dans l immobilier à Dallas pour la croissance

Immobilier Dallas Texas.
 
Investissement immobilier : Quelques graphiques simples pour comprendre la dynamique économique de l’agglomération de Dallas Fort Worth.
 
 
DALLAS FORT WORTH, plus connue sous le nom de DFW ou « The Metroplex », est la plus importante agglomération du Texas, et  bénéficie depuis plusieurs années de  dynamiques économique et démographique remarquables, et parmi les plus  fortes des USA.  Ce qui en fait  très logiquement  une cible attractive pour un investissement immobilier.
 
  1. Croissance de l’emploi

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Comme on peut le voir sur ce schéma , DFW est  n°2 aux USA pour la croissance de l’emploi en %, (3,5% d’emplois en plus sur l’année) mais également  en chiffres absolus : plus  de 120 000 emplois crées sur la zone en 2O16.  Cette performance économique dure depuis pratiquement  10 ans, encouragée par une fiscalité volontairement très faible, attirant ainsi entreprises, capitaux et emplois.  Pour ramener ces chiffres à quelque chose de concret, il se crée à DFW quelques 300 nouveaux emplois PAR JOUR. De fait,  les américains étant très mobiles,  cela créé un « appel d’air » majeur pour de nouveaux habitants qui n’hésiteront pas à déménager d’un autre état, pour venir prendre un emploi à Dallas. Et qu’il faut bien loger quelque part. Et, en règle générale, en location.
Prix moyens encore bas, comparés aux autres  grandes métropoles.



 Ce tableau est très parlant, pour qui sait le lire.  Le  prix moyen et median des logements et maisons à Dallas Fort Worth est du même ordre que  celui de l’ensemble des USA.  C’est à dire que, au sein de l’une des agglomérations les plus dynamiques des USA, les prix sont encore comparables à la moyenne de l’ensemble du pays.   Il y a encore une grande  marge de progression, si on compare les prix moyen de DALLAS avec ceux des autres grandes métropoles.  L’immobilier à Dallas est encore peu cher,  essentiellement car il y a encore  beaucoup de « place disponible », et au fait que l’agglomération de DFW  s’étend sur plus de 160 km de large et plus de 80 km du Nord au Sud, pratiquement sans barrières naturelles. 
 
Sauf que cette tendance à « l’étalement »  trouve aujourd’hui des limites : le temps de trajet que les salariés sont prêts à passer dans leur voiture, et l’absence quasi complète de transports en commun efficaces (sauf à Dallas centre-ville).   La tendance lourde est à la diminution des temps de trajets :  les générations actives les plus jeunes, « Milléniaux » notamment, refusent désormais de passer plus de 2h par jour en voiture.  D’où la création de « pôles » d’emplois industriels et tertiaires au sein de l’agglomération (Frisco et Plano, Irving, Alliance Airport , au nord de Fort Worth, etc..) entourés de zones d’habitations, et un renchérissement lent mais certain des  banlieues immédiatement proches de Dallas et Fort Worth, et de la zone centrale entre ces deux villes, où se situe l’aéroport commun.

On notera également que le stock disponible (Months Inventory), qui mesure en mois le nombre de maisons à la vente par rapport aux nombre de transactions annuelles, est pratiquement la moitié de la moyenne américaine : ce qui veut dire que l’on ne construit pas assez à DFW, pour  absorber la demande effective. En règle générale, un bon indicateur de hausse…
Une hausse des prix  non spéculative, et une demande solvable.

Sur 3 ans, la hausse des prix moyens atteint 27 % à DFW, contre 15% sur l’ensemble des USA.    Et compte tenu de l’afflux de nouveaux emplois (donc locataires et acheteurs solvables),  il n’y a pas de raison  visible aujourd’hui pour que cette dynamique se retourne, à court ou moyen terme au moins.



En résumé, la forte croissance économique de  la zone DFW génère de nombreux emplois diversifiés (+3% en un an).  Qui attirent de nouveaux habitants. Qui veulent se loger (en location,  puis à l’achat)  à coté de leurs emplois : bref une dynamique saine, non spéculative et  haussière, pour l’immobilier résidentiel à DFW.


Où faut-il acheter, quel type de biens ?

A notre avis, il faut viser essentiellement les banlieues résidentielles comprises dans le triangle formé par Fort Worth à l’ouest, Dallas à l’Est et  l’aéroport international au Nord.  C’est le cœur du « réacteur » DFW .  Quelques exemples : Hurst, Bedford, Euless, Arlington, etc…  En se  concentrant sur les maisons individuelles (Single Family Residence, typiquement 3 chambres +2 salles de Bains et garage double « 3/2/2 ») dont le prix est compris entre $150 000 et $250 000, c’est à dire juste en dessous  du prix moyen,  où on aura naturellement pléthore de  candidats locataires  solvables, une bonne rentabilité et une excellente liquidité  lors de la  revente.  Derniers points à vérifier: notation des écoles de la zone scolaire,  proximité d’un centre commercial, accès facile aux autoroutes, éventuelles nuisances (bruit notamment).
 
Nous pouvons naturellement vous aider  dans votre sélection, et vous accompagner dans l’ensemble de la transaction immobilière : sélection, financement, closing, gestion & reporting,  fiscalité, revente.
 
 
 
Laurent FERAL
Coldwell Banker Commercial NRT,
Dallas, TEXAS.
Laurent.feral@cbdfw.com
+1 817 888 0569
Découvrez dès à présent nos biens
Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, à Dallas - Texas
 
 
Crise des subprimes ayant provoqué la chute des prix de l’immobilier jusqu’en 2009, dollar faible par rapport à l’euro,  phase de stabilisation des prix depuis 2010, l’investissement immobilier aux Etats Unis est aujourd’hui un placement intelligent , lucratif et fiscalement avantageux.   Cependant, certaines régions, ou certains Etats américains sont plus intéressant que d’autres, du fait de leur situation géographique, de leur performance économique ou de leur fiscalité. 
 
Depuis une dizaine d’années , le TEXAS fait un parcours sans faute;  très forte croissance économique et démographique, ( la création  nette d’emplois attire beaucoup de monde),  qualité de vie du fait d’un climat doux, et faible fiscalité du fait de la production pétrolière . DALLAS FORT WORTH, (7 millions d’habitants) est avec HOUSTON l’une des 2 principales agglomérations du TEXAS, l’un des plus grands aux USA , et connaît un développement rapide, basé sur des fondamentaux solides. 
 
Destination très prisée des investisseurs américains et étrangers, on trouve à  Dallas  la gamme complete des biens immobiliers typiques aux USA , à des  prix encore très avantageux, et significativement plus bas que dans les grandes viles de la cote EST ou OUEST.  C’est, à notre avis, une opportunité unique d’investir à des prix très sages (et des rendements élevés) , et c’est un marché encore  méconnu des investisseurs Européens et français, qui ne connaissent (presque)  que la Floride!  Et, compte tenu de la dynamique économique du Texas par rapport aux autres Etats américains,  le potentiel de plus value est attractif.  
 
Acheter un bien immobilier (appartement ou  maison)  à Dallas est donc une excellente opération immobilière: tant pour le rendement (net après impôt)  que pour le potentiel de plus values. 

A l’image de la ville, le marché immobilier de Dallas offre de nombreuses possibilités.  On peut y trouver la  maison classique  des banlieues résidentielles, « Single Family residence » , ou des appartements en centre ville (« Condos »), un peu moins prisés et plus rares, mais  offrant généralement aux résidents  des prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport notamment ).

A Dallas, le marché le plus large se trouve clairement dans les « Single family residences », et notamment dans les maisons rénovées  dans une gamme de prix comprise entre $150 000 et $ 250 000, qui se louent sur la base d’un loyer mensuel représentant environ 1% du prix du bien. (soit une rentabilité brute de 12%)
 
 
Notre équipe française INVEST DALLAS  est spécialisée dans la  recherche, la sélection et l’achat / vente de biens immobiliers à destination des investisseurs  ( et notamment francophones) dans leurs démarches d’achat immobilier à DALLAS . En relation quotidienne avec nos collaborateurs de DALLAS , nous vous conseillons utilement dans la préparation, la réalisation et le suivi de votre investissement immobilier américain. Gestion locative, déclaration fiscale, travaux éventuels, entretien des logements, démarches administratives (visa, green card, LLC, etc.), nous vous assurons un service haut de gamme et sur-mesure.
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