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14/11/2017 | www.invest-dallas.com
Le TEXAS est  aujourd’hui l’un des Etats  connaissant la plus forte croissance économique et démographique aux...

Immobilier Dallas comprendre le succès impressionnant du Texas.

Le jeu gagnant du TEXAS : Les 10 atouts clés d'un bon investissement immobilier

Le jeu gagnant du TEXAS : Les 10 atouts clés, pour comprendre le succès impressionnant du Texas.
 
 
Le Texas est un état américain qui, depuis plus de 10 ans, connaît une croissance économique phénoménale.  Ainsi, alors que le PIB américain  a augmenté d’environ  15% au cours des  derniers 10 années, celui du Texas a accéléré  de 39%.  Et rien n’indique que cette croissance s’essouffle ou ralentit aujourd’hui.   Une analyse des principales raisons du succès texan montre que cet Etat dispose d’atouts structurels,  qui justifient  l’optimisme sur  l’avenir du TEXAS.
1) La situation géographique

La géographie : Le Texas est l’un des plus grands états américains en surface , (1,5 fois la France) , et bénéficie  d’un climat ensoleillé et agréable :  chaud en été, doux en hiver.  C’est surtout un état central  (important pour les décalages horaires), avec un accès portuaire à la mer,  et de fait un centre logistique naturel, notamment pour toutes les activités de distribution aux USA.  Toutes les grandes villes des USA sont accessibles à moins de 4h d’avion de DALLAS.  
2 )   La démographie

  27 Millions d’habitants (2ème rang après la Californie, et devant New-York et la Floride) ),  mais surtout une population en forte croissance.  Projections : 32 Millions en 2030,  40 Millions en 2050.  L’immigration, essentiellement du fait de la création massive d’emplois, est autant intra-américaine (et notamment depuis la Californie)  qu’étrangère.   Aujourd’hui, la population active représente 13 millions d’actifs, majoritairement qualifiés, diversifiés, et dont presque la moitié sont effectivement bilingues (anglais-espagnol).   Plus de 85% de la population est concentrée dans les 4 grandes métropoles : DFW, Houston, San Antonio, Austin.  
3) Les ressources naturelles

bien sûr le pétrole  (le seul Texas est presque au même rang de production que l’Iran (6ème producteur mondial) ou le Canada (7ème  mondial),  mais aussi l’énergie éolienne  (1er Etat américain pour la production d’électricité éolienne) , et bientôt le solaire.  Du fait d’espaces immenses, le Texas est également un important état agricole (céréales et bétail, raison d’être des cowboys), et les grands espaces semi désertiques  du  Sud Ouest de l’état permettent d’envisager un fort développement de l’énergie solaire (non subventionnée pour l’instant).  

4) une puissance économique de premier plan:  

Si le Texas était un Etat indépendant,  ce serait la  10 ème économie du monde.   Quelques chiffres significatifs : 2ème PIB parmi les Etats  américains,   (derrière Californie, devant NY),  et 1er état exportateur  aux USA.   51 sociétés des  « Fortune 500 »  ont  leur siège au Texas.   Du fait de fortes incitations fiscales,  le Texas continue à attirer de nombreuses grandes et moyennes sociétés,  créant ou délocalisant  des milliers d’emplois: Toyota USA, Liberty Mutual , Charles Schwabb, etc…   et favorisant ainsi une diversification  économique : le pétrole et la chimie représentent aujourd’hui moins de 20% de l’économie texane, réduisant ainsi la dépendance de  l’économie et de l’Etat aux secousses du marché pétrolier .
5) Des infrastructures de tout premier ordre

ports, aéroports (DFW est le 4eme  Aéroport  aux USA, en nombre de passagers) ,  autoroutes, réseaux, énergie  sont de grande qualité, denses et modernes.  Ainsi que les  services publics : écoles, universités,  hôpitaux, etc.

6) Un  « paradis fiscal ».  

Grâce à  la « rente » pétrolière, le Texas ne prélève ni impôt sur le revenu (personnes physiques), ni impôt sur les sociétés, ni impôt sur les plus values. (Seuls  les impôts fédéraux sont prélevés). La TVA  (sales tax) est de  6,25%.  Les charges sociales (salariales + patronales) : 15%, et le SMIC est fixé à $ 7,25/Heure. (bientôt $15 en Californie). A ces conditions fiscales  très favorables, s’ajoutent d’importantes subventions aux sociétés qui viennent s’installer au Texas, dans le cadre d’une politique agressive et volontariste de diversification de l’économie.  Devinez quoi : ça marche  très fort !
 
7)  Le Texas connaît une grande stabilité politique.

(Etat résolument Républicain = conservateur),  mais pratique surtout  une politique résolument « Pro Business ».   Texas wide open for business : l’objectif annoncé du gouvernement Texan  est de limiter la réglementation,  « Cut red tape »,  et de faciliter et encourager par tous moyens l’activité économique.  Un exemple : un permis de construire  pour un immeuble de bureaux prend quelques semaines, rarement plus  de 3 mois. Et ce tout en maintenant une gestion prudente du budget texan:   la dette d’Etat du Texas est  notée AAA par les agences de notation.
8) Abondance de capitaux.  

Le Texas est un état riche depuis déjà plusieurs générations, du fait notamment du boom pétrolier du siècle précédent.  Des fortunes immenses ont été générées, et une bonne majorité de ces capitaux se réinvestissent naturellement sur place, depuis longtemps,  dans l’économie locale et en particulier dans l’immobilier (facile à gérer et fiscalement très rentable) ou dans le foncier, (lui même porteur de droits d’exploitation du sous-sol  (« mineral rights »).    Exemple très récent : la famille Bass, qui possède  déjà une bonne partie du centre ville (central business district) de Fort Worth,  vient de vendre à EXXON MOBIL une large partie de ses gisements pétroliers  au TEXAS  (130.000 hectares) pour  la modique somme de 6 Milliards de $.   De plus,  les investisseurs et les financiers  ayant remarqué  la dynamique et l’excellent couple risque/rentabilité de l’immobilier texan, (prix bas, rendements élevés)  les capitaux  affluent, non seulement des autres états  américains mais également en provenance de l’étranger : Allemagne, Chine et Asie, Amérique du Sud notamment. 
9)  Une grande attractivité :

Le Texas combine de manière unique un coût de la vie particulièrement bas,  et une excellente qualité de vie.   Pour ses habitants, l’immobilier résidentiel  est toujours peu cher, comparé à d’autres états,  et les rares impôts sont faibles (la taxe d’habitation/foncière  représente environ 2,5%  de la valeur de la maison, elle même peu élevée).   Il y  a beaucoup de place au Texas, et c’est en général facile de construire : peu de barrières naturelles, terrains plats,  réglementation légère. Conclusion : les prix restent très sages.
 
Ainsi, le prix médian d’une maison d’habitation, actuellement en  vente :
 
Au TEXAS :                                                 $ 164.000
A DALLAS FORT WORTH (DFW) :             $ 201.000
En Floride :                                                  $ 264.000     
En Californie :                                              $ 393.000
A NY City :                                                  $ 690.000
A MANHATTAN :                                         $ 1.130.000
(source : Zillow).
 
 
 
Le calcul de ce qui reste à la fin du mois, après dépenses contraintes,  est facile à faire….  
Et le climat  agréable,  la faible pollution atmosphérique (il y a beaucoup de vent au Texas), la qualité des services publics et les grands espaces continuent d’attirer beaucoup de monde, qui vient volontiers  pourvoir les  200 000 nouveaux emplois créés en 2016  (taux de chômage : 4,2% au Texas, contre 5,4% aux USA).

10) Une dynamique impressionnante.    

« Tout est plus grand au Texas », est le dicton local : les ranches, les pick-up trucks, les chapeaux !     L’histoire démontre aussi que les cycles économiques  sont de plus  grande ampleur au Texas : « Boom and Bust market»   Cependant,  la performance  économique de l’Etat,   au cours des 15 à 20 dernières années, est la démonstration éclatante de la force des atouts structurels du Texas, et de la pertinence de ses  choix macro-économiques. Cette dynamique ne semble pas, aujourd’hui, prête à ralentir, et il est difficile d’identifier  quel évènement ou quel risque majeur viendrait compromettre cette croissance forte, mais solide. (200.000 emplois créés  en 2016, en pleine crise du pétrole !).  
 
Et quels sont les trois meilleurs amis de l’investissement immobilier ? Réponse : Croissance économique,  croissance démographique, et fiscalité douce. 

Laurent Féral/  Coldwell Banker Commercial / DALLAS, TX /  Janvier  2017.
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Texas Real  Estate Commission Consumer  protection notice

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, à Dallas - Texas



 
 
Crise des subprimes ayant provoqué la chute des prix de l’immobilier jusqu’en 2009, dollar faible par rapport à l’euro,  phase de stabilisation des prix depuis 2010, l’investissement immobilier aux Etats Unis est aujourd’hui un placement intelligent , lucratif et fiscalement avantageux.   Cependant, certaines régions, ou certains Etats américains sont plus intéressant que d’autres, du fait de leur situation géographique, de leur performance économique ou de leur fiscalité. 
 
Depuis une dizaine d’années , le TEXAS fait un parcours sans faute;  très forte croissance économique et démographique, ( la création  nette d’emplois attire beaucoup de monde),  qualité de vie du fait d’un climat doux, et faible fiscalité du fait de la production pétrolière . DALLAS FORT WORTH, (7 millions d’habitants) est avec HOUSTON l’une des 2 principales agglomérations du TEXAS, l’un des plus grands aux USA , et connaît un développement rapide, basé sur des fondamentaux solides. 
 
Destination très prisée des investisseurs américains et étrangers, on trouve à  Dallas  la gamme complete des biens immobiliers typiques aux USA , à des  prix encore très avantageux, et significativement plus bas que dans les grandes viles de la cote EST ou OUEST.  C’est, à notre avis, une opportunité unique d’investir à des prix très sages (et des rendements élevés) , et c’est un marché encore  méconnu des investisseurs Européens et français, qui ne connaissent (presque)  que la Floride!  Et, compte tenu de la dynamique économique du Texas par rapport aux autres Etats américains,  le potentiel de plus value est attractif.  
 
Acheter un bien immobilier (appartement ou  maison)  à Dallas est donc une excellente opération immobilière: tant pour le rendement (net après impôt)  que pour le potentiel de plus values. 

A l’image de la ville, le marché immobilier de Dallas offre de nombreuses possibilités.  On peut y trouver la  maison classique  des banlieues résidentielles, « Single Family residence » , ou des appartements en centre ville (« Condos »), un peu moins prisés et plus rares, mais  offrant généralement aux résidents  des prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport notamment ).

A Dallas, le marché le plus large se trouve clairement dans les « Single family residences », et notamment dans les maisons rénovées  dans une gamme de prix comprise entre $150 000 et $ 250 000, qui se louent sur la base d’un loyer mensuel représentant environ 1% du prix du bien. (soit une rentabilité brute de 12%)
 
 
Notre équipe française INVEST DALLAS  est spécialisée dans la  recherche, la sélection et l’achat / vente de biens immobiliers à destination des investisseurs  ( et notamment francophones) dans leurs démarches d’achat immobilier à DALLAS . En relation quotidienne avec nos collaborateurs de DALLAS , nous vous conseillons utilement dans la préparation, la réalisation et le suivi de votre investissement immobilier américain. Gestion locative, déclaration fiscale, travaux éventuels, entretien des logements, démarches administratives (visa, green card, LLC, etc.), nous vous assurons un service haut de gamme et sur-mesure.
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