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14/11/2017 | www.invest-dallas.com
Le TEXAS est  aujourd’hui l’un des Etats  connaissant la plus forte croissance économique et démographique aux...

Dallas : une croissance exceptionnelle

Les raisons d'une croissance exceptionnelle à Dallas

 
Il y a 20 ans, Frisco, Texas, c’était essentiellement des ranches et des vaches. Aujourd’hui, c’est l’une des villes connaissant l’un des plus forts développements démographiques et économiques, (en pourcentage), parmi toutes les villes des USA.
 
Pour des simples contraintes de géographie, (présence de lacs, sens de l’écoulement naturel des eaux, champs d’exploitation de gaz de schiste, etc…), le développement de l’agglomération de DALLAS se fait essentiellement vers le Nord, dans un large « couloir », de chaque côté du principal axe routier Dallas North Tollway. Les villes de Addison, Plano, Farmers Branch, et désormais Frisco se font rattraper par l’urbanisation de l’agglomération, en pleine expansion.
 
La ville de Frisco est une sorte de rectangle de 70 miles carrés, traversée du Nord au Sud par le Tollway. Au cours des 10 dernières années, la population de Frisco a plus que doublé, passant de 70 000 à plus de 150 000 habitants. Ce qui suppose la construction intensive de maisons, d’appartements, de commerces, d’équipements et de bâtiments publics en cohérence avec cette population nouvelle. En pratique, la ville est un vaste chantier à ciel ouvert, tout en restant très verte, et agréable à vivre. Il reste quelques troupeaux de vaches, dans des prés immenses…. Bientôt destinés à être construits.
 
Mais, fait intéressant, la ville est également en train de devenir un bassin significatif d’emplois, les responsables de la Mairie de Frisco prenant soin de ne pas devenir une simple « cité dortoir ».
 
Par exemple, à l’entrée sud de la ville, le long de l’autoroute, 4 projets d’urbanisation majeurs sont en cours, portant sur une surface supérieure à 550 acres (soit 275 ha) : bureaux, hôtels, appartements, zones d’activités et zones commerciales sont en construction, en plusieurs tranches. Et dont notamment le futur siège, le stade et le centre d’entrainement des DALLAS COWBOYS, équipe majeure et très renommée du football américain et du championnat NFL. Dès à présent et sur les trois prochaines années, une seule zone de moins de 1,5 km de long va concentrer plus de $ 5 Milliards d’investissements immobiliers : « le $5 billion mile », exemple certainement unique aux USA. Ce qui donne une idée de la taille des projets, et de la capacité de cette ville, somme toute moyenne (150 000 habitants), à attirer des investissements réellement gigantesques. Imaginez la même somme s’investissant à Amiens…. Les créations d’emplois sur cette seule zone se comptent en dizaines de milliers.
 
Les esprits chagrins y verront la preuve d’une bulle immobilière. Une analyse un peu plus fine montre cependant des fondamentaux très solides : les prix de l’immobilier restent raisonnables, finalement assez proches des coûts de construction ($200 à $250/sqft), et l’endettement bancaire qui porte ces projets immobiliers reste dans des proportions normales (60%, 70% maximum). Les immeubles aujourd’hui en construction sont, pour certains, déjà loués à 100%. (Constat récent de notre équipe, pour certains de nos clients qui cherchent des locaux dans cette ville). Et derrière l’implantation très emblématique des Dallas Cowboys, les plus grands noms parmi les promoteurs, les groupes hoteliers, les groupes industriels et commerciaux viennent investir ou s’installer sur place. En complète cohérence par rapport à la demande des « millenials », la nouvelle génération des 15/ 35 ans, qui veulent travailler juste à côté de l’endroit où ils habitent, et refusent de passer 2 heures par jour dans les embouteillages !
 
D’où l’implantation, par exemple, de l’usine Toyota (6000 emplois directs) dans la ville immédiatement voisine de Plano. Et du siège américain de Liberty Mutual, (4000 emplois), une importante compagnie d’assurances qui déménage de Boston, MA. Il fait beau et chaud au Texas, les employés sont ravis de quitter le Nord de la côte Est des USA, et de bénéficier ici de l’un des meilleurs rapports coût/qualité de la vie aux USA. !
 
Carburant de cette croissance phénoménale : le capital. Les financiers ont tous remarqué que le TEXAS était, presque, un paradis fiscal. Pas d’impôt sur le revenu de l’Etat, pas d’impôt sur les plus-values, charges sociales minimales, etc… Ce qui attire pas mal de monde ! De plus, l’argent du pétrole texan se réinvesti beaucoup dans l’immobilier… texan. Et, de fait, ces gigantesques projets immobiliers sont largement financés par des fonds d’investissements ou des family offices, attirés par les rendements locatifs élevés, mais surtout par la demande réelle du marché : à peine construit, un immeuble de bureaux (ou de logements) se rempli effectivement en moins d’un an !
 
Enfin, une autre composante remarquable de ce « miracle » économique texan : l’extrême réactivité de l’Administration : La négociation de l’implantation du siège des Dallas Cowboys (45 ha, en pleine ville), s’est faite en moins de 4 semaines, dixit le Directeur de l’Urbanisme de la ville. C’est probablement vrai. Un permis de construire complet d’un immeuble s’obtient souvent en 6 semaines, et quasiment toujours en moins de 6 mois, tout compris, et même s’il faut changer le zoning (plan d’occupation des sols).
Prix moyens encore bas, comparés aux autres  grandes métropoles.



 Ce tableau est très parlant, pour qui sait le lire.  Le  prix moyen et median des logements et maisons à Dallas Fort Worth est du même ordre que  celui de l’ensemble des USA.  C’est à dire que, au sein de l’une des agglomérations les plus dynamiques des USA, les prix sont encore comparables à la moyenne de l’ensemble du pays.   Il y a encore une grande  marge de progression, si on compare les prix moyen de DALLAS avec ceux des autres grandes métropoles.  L’immobilier à Dallas est encore peu cher,  essentiellement car il y a encore  beaucoup de « place disponible », et au fait que l’agglomération de DFW  s’étend sur plus de 160 km de large et plus de 80 km du Nord au Sud, pratiquement sans barrières naturelles. 
 
Sauf que cette tendance à « l’étalement »  trouve aujourd’hui des limites : le temps de trajet que les salariés sont prêts à passer dans leur voiture, et l’absence quasi complète de transports en commun efficaces (sauf à Dallas centre-ville).   La tendance lourde est à la diminution des temps de trajets :  les générations actives les plus jeunes, « Milléniaux » notamment, refusent désormais de passer plus de 2h par jour en voiture.  D’où la création de « pôles » d’emplois industriels et tertiaires au sein de l’agglomération (Frisco et Plano, Irving, Alliance Airport , au nord de Fort Worth, etc..) entourés de zones d’habitations, et un renchérissement lent mais certain des  banlieues immédiatement proches de Dallas et Fort Worth, et de la zone centrale entre ces deux villes, où se situe l’aéroport commun.

On notera également que le stock disponible (Months Inventory), qui mesure en mois le nombre de maisons à la vente par rapport aux nombre de transactions annuelles, est pratiquement la moitié de la moyenne américaine : ce qui veut dire que l’on ne construit pas assez à DFW, pour  absorber la demande effective. En règle générale, un bon indicateur de hausse…
Une hausse des prix  non spéculative, et une demande solvable.

Sur 3 ans, la hausse des prix moyens atteint 27 % à DFW, contre 15% sur l’ensemble des USA.    Et compte tenu de l’afflux de nouveaux emplois (donc locataires et acheteurs solvables),  il n’y a pas de raison  visible aujourd’hui pour que cette dynamique se retourne, à court ou moyen terme au moins.



En résumé, la forte croissance économique de  la zone DFW génère de nombreux emplois diversifiés (+3% en un an).  Qui attirent de nouveaux habitants. Qui veulent se loger (en location,  puis à l’achat)  à coté de leurs emplois : bref une dynamique saine, non spéculative et  haussière, pour l’immobilier résidentiel à DFW.


Où faut-il acheter, quel type de biens ?

A notre avis, il faut viser essentiellement les banlieues résidentielles comprises dans le triangle formé par Fort Worth à l’ouest, Dallas à l’Est et  l’aéroport international au Nord.  C’est le cœur du « réacteur » DFW .  Quelques exemples : Hurst, Bedford, Euless, Arlington, etc…  En se  concentrant sur les maisons individuelles (Single Family Residence, typiquement 3 chambres +2 salles de Bains et garage double « 3/2/2 ») dont le prix est compris entre $150 000 et $250 000, c’est à dire juste en dessous  du prix moyen,  où on aura naturellement pléthore de  candidats locataires  solvables, une bonne rentabilité et une excellente liquidité  lors de la  revente.  Derniers points à vérifier: notation des écoles de la zone scolaire,  proximité d’un centre commercial, accès facile aux autoroutes, éventuelles nuisances (bruit notamment).
 
Nous pouvons naturellement vous aider  dans votre sélection, et vous accompagner dans l’ensemble de la transaction immobilière : sélection, financement, closing, gestion & reporting,  fiscalité, revente.
 
Laurent FERAL

Coldwell Banker Commercial NRT,
Dallas, TEXAS.
Laurent.feral@cbdfw.com
+1 817 888 0569


Découvrez dès à présent nos biens
Texas Real  Estate Commission Consumer  protection notice

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, à Dallas - Texas



 
 
Crise des subprimes ayant provoqué la chute des prix de l’immobilier jusqu’en 2009, dollar faible par rapport à l’euro,  phase de stabilisation des prix depuis 2010, l’investissement immobilier aux Etats Unis est aujourd’hui un placement intelligent , lucratif et fiscalement avantageux.   Cependant, certaines régions, ou certains Etats américains sont plus intéressant que d’autres, du fait de leur situation géographique, de leur performance économique ou de leur fiscalité. 
 
Depuis une dizaine d’années , le TEXAS fait un parcours sans faute;  très forte croissance économique et démographique, ( la création  nette d’emplois attire beaucoup de monde),  qualité de vie du fait d’un climat doux, et faible fiscalité du fait de la production pétrolière . DALLAS FORT WORTH, (7 millions d’habitants) est avec HOUSTON l’une des 2 principales agglomérations du TEXAS, l’un des plus grands aux USA , et connaît un développement rapide, basé sur des fondamentaux solides. 
 
Destination très prisée des investisseurs américains et étrangers, on trouve à  Dallas  la gamme complete des biens immobiliers typiques aux USA , à des  prix encore très avantageux, et significativement plus bas que dans les grandes viles de la cote EST ou OUEST.  C’est, à notre avis, une opportunité unique d’investir à des prix très sages (et des rendements élevés) , et c’est un marché encore  méconnu des investisseurs Européens et français, qui ne connaissent (presque)  que la Floride!  Et, compte tenu de la dynamique économique du Texas par rapport aux autres Etats américains,  le potentiel de plus value est attractif.  
 
Acheter un bien immobilier (appartement ou  maison)  à Dallas est donc une excellente opération immobilière: tant pour le rendement (net après impôt)  que pour le potentiel de plus values. 

A l’image de la ville, le marché immobilier de Dallas offre de nombreuses possibilités.  On peut y trouver la  maison classique  des banlieues résidentielles, « Single Family residence » , ou des appartements en centre ville (« Condos »), un peu moins prisés et plus rares, mais  offrant généralement aux résidents  des prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport notamment ).

A Dallas, le marché le plus large se trouve clairement dans les « Single family residences », et notamment dans les maisons rénovées  dans une gamme de prix comprise entre $150 000 et $ 250 000, qui se louent sur la base d’un loyer mensuel représentant environ 1% du prix du bien. (soit une rentabilité brute de 12%)
 
 
Notre équipe française INVEST DALLAS  est spécialisée dans la  recherche, la sélection et l’achat / vente de biens immobiliers à destination des investisseurs  ( et notamment francophones) dans leurs démarches d’achat immobilier à DALLAS . En relation quotidienne avec nos collaborateurs de DALLAS , nous vous conseillons utilement dans la préparation, la réalisation et le suivi de votre investissement immobilier américain. Gestion locative, déclaration fiscale, travaux éventuels, entretien des logements, démarches administratives (visa, green card, LLC, etc.), nous vous assurons un service haut de gamme et sur-mesure.
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