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Actualité
14/11/2017 | www.invest-dallas.com
Le TEXAS est  aujourd’hui l’un des Etats  connaissant la plus forte croissance économique et démographique aux...

Immobilier Texas Dallas après le Cyclone Harvey

Cyclone “Harvey”: quelles conséquences pour l’immobilier à Dallas-Fort Worth, et au TEXAS ?

Immobilier USA Texas Dallas

Presque une semaine après le passage de la tempête “Harvey”, les dégâts matériels sont gigantesques à Houston, et classent d’emblée cette dernière tempête parmi les plus dévastatrices aux USA.  Le Président Trump vient de demander au Congrès l’ouverture d’une aide d’urgence pour  Houston, d’un montant de $14 Milliards (soit environ 11,6 Md €), et le Gouverneur du Texas avance un chiffrage des dégâts de l’ordre de 180 Milliards de dollars. 
 
Houston et Dallas-Fort-Worth sont 2 agglomérations de taille comparables, qui concentrent à elles deux la moitié de la population du Texas.  Houston , avant tout un grand port au bord du golfe du Mexique,  compte près de 6,7 Millions d’habitants, tandis que l’agglomération Dallas Fort Worth (« DFW Metroplex »), à 400 km à l’intérieur des terres,  regroupe environ 7,2 Millions  d’habitants (source : Texas Gov, 2016). Ces deux pôles urbains se concurrencent depuis longtemps,  et constituent les deux principaux « moteurs » de la formidable croissance économique et démographique du Texas : climat favorable, « rente » pétrolière, fiscalité particulièrement douce, infrastructures et services de très haut niveau, gouvernement stable et pro-business, capitaux disponibles en abondance.

Les dégâts de la tempête Harvey

Les dégâts de la tempête sont considérables sur toute la côte.  Beaucoup plus du fait des inondations d’amplitude exceptionnelle, que des vents violents de la tempête elle-même. (au moins 100 000 habitations inondées, 1 million de personnes déplacées, etc.). Houston est avant tout un port  pétrolier, puisque la côte du Texas regroupe d’énormes capacités de productions (900 plateformes off-shore dans le golfe du Mexique), de raffineries (environ 1/3 des capacités de raffinage US), et de d’industries pétrochimiques et de transport pétrolier.   Ces outils industriels ne sont pas détruits, mais la plupart ont été arrêtés  du fait de la tempête, et certains se révèlent  sérieusement endommagés.
 
L’impact économique sera très important, probablement d’une ampleur comparable à la celui de la tempête Katrina de 2006 en Louisiane, ou de la tempête Dennis, ravageant  New York en 2012.
Cette  tempête va avoir au moins trois impacts immédiats

  • Une révision rapide à la hausse des tarifs d’assurance. Il faut savoir que, curieusement, la plupart des assurances aux USA (habitation notamment) excluent le risque « inondation ».  Seules 15% des maisons seraient  assurées contre ce risque, puisque les plans d’occupation des sols et les permis de construire « prévoient » si telle ou telle  construction est en zone inondable: si oui, la maison n’est pratiquement pas assurable, et si non, pourquoi l’assurer ?  Cette révision des tarifs et des risques effectivement couverts va nécessairement avoir un impact négatif sur   les prix de l’immobilier, à Houston notamment. De plus, les statistiques des assureurs vont, à nouveau, constater une nette augmentation tant de la force destructrice des évènements climatiques que de leur fréquence , qui vont se traduire logiquement par une hausse des primes,  en particulier en zone côtière. 
 
  • Ce qui va nécessairement avoir pour effet un affaiblissement des prix de l’immobilier dans ces  zones côtières, ces phénomènes climatiques (cyclones, typhons) se formant en mer et ayant essentiellement un impact destructeur sur les côtes.  On le constate en particulier à Miami, en Floride, où les zones restant « au sec »  sont désormais privilégiées, au détriment des quartiers en bord de mer.  Certains fondamentaux de l’immobilier (et notamment la « vue sur mer ») sont donc bouleversés.
 
  • Une augmentation de l’attrait de DALLAS FORT WORTH, au détriment de HOUSTON,  dans les choix de localisation des entreprises au Texas.  Une partie importante de la croissance texane vient des entreprises, moyennes ou grandes, qui viennent s’y installer ou s’y délocaliser, du fait de fortes incitations, fiscales notamment. Dans cette logique, Dallas Fort Worth, relativement protégée des cyclones marins par sa situation « continentale »  devrait prendre le pas face à sa concurrente Houston, par ailleurs affaiblie pendant quelques années par son effort  de reconstruction.
Evolution du prix médian des maisons individuelles,  Fort Worth, 2007-2017



L'immobilier de Dallas le moins cher de toutes les grandes métropoles

Nous pensons donc que  l’immobilier  à Dallas Fort Worth , aujourd’hui l’un des moins chers parmi toutes les grandes métropoles américaines, dispose de nombreux atouts pour poursuivre sa dynamique positive. Et, à l’intérieur du « Metroplex », nous privilégions plutôt Fort Worth, qui dispose d’un meilleur potentiel de croissance : plus de place disponible qu’à Dallas,  doublement prochain du centre ville avec le projet Panther Island,  prix plus accessibles, et enfin sensiblement moins d’embouteillages.
 
 
 
Laurent Féral
Coldwell Banker Commercial DFW
Septembre 2017
Découvrez dès à présent nos biens
Texas Real  Estate Commission Consumer  protection notice

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, à Dallas - Texas



 
 
Crise des subprimes ayant provoqué la chute des prix de l’immobilier jusqu’en 2009, dollar faible par rapport à l’euro,  phase de stabilisation des prix depuis 2010, l’investissement immobilier aux Etats Unis est aujourd’hui un placement intelligent , lucratif et fiscalement avantageux.   Cependant, certaines régions, ou certains Etats américains sont plus intéressant que d’autres, du fait de leur situation géographique, de leur performance économique ou de leur fiscalité. 
 
Depuis une dizaine d’années , le TEXAS fait un parcours sans faute;  très forte croissance économique et démographique, ( la création  nette d’emplois attire beaucoup de monde),  qualité de vie du fait d’un climat doux, et faible fiscalité du fait de la production pétrolière . DALLAS FORT WORTH, (7 millions d’habitants) est avec HOUSTON l’une des 2 principales agglomérations du TEXAS, l’un des plus grands aux USA , et connaît un développement rapide, basé sur des fondamentaux solides. 
 
Destination très prisée des investisseurs américains et étrangers, on trouve à  Dallas  la gamme complete des biens immobiliers typiques aux USA , à des  prix encore très avantageux, et significativement plus bas que dans les grandes viles de la cote EST ou OUEST.  C’est, à notre avis, une opportunité unique d’investir à des prix très sages (et des rendements élevés) , et c’est un marché encore  méconnu des investisseurs Européens et français, qui ne connaissent (presque)  que la Floride!  Et, compte tenu de la dynamique économique du Texas par rapport aux autres Etats américains,  le potentiel de plus value est attractif.  
 
Acheter un bien immobilier (appartement ou  maison)  à Dallas est donc une excellente opération immobilière: tant pour le rendement (net après impôt)  que pour le potentiel de plus values. 

A l’image de la ville, le marché immobilier de Dallas offre de nombreuses possibilités.  On peut y trouver la  maison classique  des banlieues résidentielles, « Single Family residence » , ou des appartements en centre ville (« Condos »), un peu moins prisés et plus rares, mais  offrant généralement aux résidents  des prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport notamment ).

A Dallas, le marché le plus large se trouve clairement dans les « Single family residences », et notamment dans les maisons rénovées  dans une gamme de prix comprise entre $150 000 et $ 250 000, qui se louent sur la base d’un loyer mensuel représentant environ 1% du prix du bien. (soit une rentabilité brute de 12%)
 
 
Notre équipe française INVEST DALLAS  est spécialisée dans la  recherche, la sélection et l’achat / vente de biens immobiliers à destination des investisseurs  ( et notamment francophones) dans leurs démarches d’achat immobilier à DALLAS . En relation quotidienne avec nos collaborateurs de DALLAS , nous vous conseillons utilement dans la préparation, la réalisation et le suivi de votre investissement immobilier américain. Gestion locative, déclaration fiscale, travaux éventuels, entretien des logements, démarches administratives (visa, green card, LLC, etc.), nous vous assurons un service haut de gamme et sur-mesure.
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