Une fiscalité attrayante
Grâce à la «rente» pétrolière, le Texas ne prélève ni impôt sur le revenu (personnes physiques), ni impôt sur les sociétés, ni impôt sur les plus-values. (Seuls les impôts fédéraux sont prélevés). La TVA (sales tax) est de 6,25%. Les charges sociales (salariales + patronales) : 15%. Le taux de salaire minimum au niveau de l’Etat est égal au taux de salaire fédéral, soit environ $7.25 par heure. A titre indicatif, celui de la Californie est de $15 par heure. A ces conditions fiscales très favorables, s’ajoutent d’importantes subventions aux sociétés qui viennent s’installer au Texas, dans le cadre d’une politique agressive et volontariste de diversification de l’économie.
Il faut savoir également que le Président Donald Trump, récemment élu, envisage de baisser significativement l’impôt (fédéral ) sur le revenu des personnes physiques, et de ramener le nombre de « tranches » à 3.
La région se dote d’un système fiscal très favorable et occupe la 11
eme place au classement des Etats « TaxFriendly ». C’est-à-dire des Etats les plus intéressants au niveau fiscal. Il est enregistré comme étant le 5
e état ayant le plus d’avantages fiscaux dû à la taxe minimum que chaque compagnie doit payer.
Une fiscalité avantageuse mais à connaitre
Même si la fiscalité américaine est particulièrement avantageuse par rapport au système français, il est bon d’en connaître les aspects principaux avant d’envisager un investissement à Dallas. Rapide récapitulatif sur les taxes qui vous attendent lors d’un achat immobilier.
Pays d’imposition
Conformément à la convention du 31 août 1994, il n’y a pas de double imposition possible entre la France et les Etats-Unis. Les revenus provenant de la location d’immeubles ou de sociétés situés aux Etats-Unis sont imposables aux Etats-Unis uniquement.
Impôt sur le revenu
Les revenus locatifs d’un bien immobilier sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Comme en Europe, l’imposition américaine sur le revenu procède par tranche. Pour un particulier (célibataire), les taux ne varient néanmoins que de 10 % pour des revenus annuels de moins de 8,500 $ à 35 % pour des revenus supérieurs à 379,150 $. Ceci peut bien entendu changer en fonction de la situation maritale du contribuable. Il n’y a pas d’impôt (sur le revenu) prélevé par l’Etat du Texas, seul l’impôt fédéral américain est payé.
Frais de mutation (= frais « de notaire ») lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier
Le transfert de propriété d’un bien immobilier se fait auprès de sociétés indépendantes et spécialisées, appelées Title Companies. Les frais d’achat auprès d’une Title Company s’élèvent de 1,5% (si paiment cash) à 3% du prix du bien (si achat avec emprunt bancaire, en pratique réservé aux résidents US). Il n’y pas de taxes ou de droits d’enregistrement liés au transfert d’un bien immobilier (sauf impôt sur les plus values, lors de la revente, le cas échéant).
Taxe foncière ou « Property tax »
La Property Tax est comparable à la taxe foncière plus la taxe d’habitation françaises, et est payable tous les ans par le propriétaire du bien. Au Texas, la Property Tax est un pourcentage (de 2 à 2,5% environ) de la valeur «cadastrale» du bien («market value», de l’ordre de 75% à 85 % de la valeur réelle du bien). On trouve facilement en ligne l’information sur cette valeur cadastrale et sur le montant de la property tax de l’année précédente. Elle est souvent mentionnée dans le descriptif des annonces de vente, sur le MLS.
Impôt sur la Fortune
L’ISF n’existe pas aux Etats-Unis. La seule taxe sur le patrimoine immobilier est la Property Tax évoquée plus haut.
Fiscalité applicable à un investisseur immobilier français , non résident aux USA
Les informations fiscales ci-après sont un résumé de la situation fiscale classique d’un investisseur, imposé en France et non résident aux USA, qui détient et loue un actif immobilier résidentiel situé aux USA. Chaque cas étant un cas particulier, veuillez consulter votre conseil fiscal.
A) revenus fonciers imposables :
a. Le revenu foncier net sera calculé comme la somme des loyers reçus, dont on retranchera :
I. L’ensemble des charges de fonctionnement du bien : dépenses d’entretien et petites réparations, Property Tax, assurance, frais de gestion et de comptabilité, charges d’intérêts et amortissement (linéaire , sur 27,5 ans, sur la seule partie construite du batiment . Le terrain ne s’amortit pas. La valeur du terrain et celle de la construction sont identifiées dans l’avis d’imposition du Property Tax., chaque année.)
II. Les frais de gestion peuvent inclure un billet d’avion AR, une fois par an, pour contrôler la/les propriété(s).
b. Ce revenu foncier net, portant sur les seules propriétés américaines, sera alors imposé aux USA, par tranches, au taux suivant (2017, pour un couple marié) :
I. De 0 à $18 650 = 10%
II. De $18 651 à $75,900= 15%
III. De $75 901 à $ 153,100 = 25%, etc.
IV. Le taux maximal est de 39,6% pour la tranche supérieure à $470 700.
V. Dans la plupart des cas, vous serrez donc imposé à 10% ou 15%. Cet impôt payé aux USA est intégralement déductible de l’impôt sur le revenu dû en France, du fait de la convention fiscale franco américaine, de non double imposition.
La déclaration peut être faite par un cabinet comptable (recommandé).
