La cible idéale pour l’investisseur: «Single Family Residence», entre $150 000 et $200 000.
Nous recommandons l’achat de maisons rénovées et déjà louées, c’est à dire avec un locataire déjà en place, ou prêtes à être louées immédiatement. Cela évite la surveillance de travaux de rénovation, en pratique difficile à faire depuis la France/ l’étranger .
Ces maisons ont été rénovées très récemment, et sont vendues soit vides, soit avec un locataire sélectionné, et déjà en place.
On peut également s’intéresser aux maisons neuves, vendues directement par des promoteurs/constructeurs, qui seront de fait très faciles à louer. Un peu plus chères au départ, compte tenu de la forte demande, mais les frais d’entretien et de rénovation seront limités, les premières années
En pratique, sachant que le prix médian des maisons sur DFW est actuellement de l’ordre de $200.000, les meilleurs rendements s’obtiennent dans une gamme de prix comprise entre $150 000 et $200 000, dans des quartiers (villes) au centre de l’agglomération de DFW, entre les deux grands pôles Dallas et Fort Worth. (exemples : Arlington, Hurst, North Richland Hills, Bedford, Irving, etc…). On fera également attention à la notation des écoles locales, et aux statistiques locales de criminalité (données publiques). Cette zone centrale permet également de bonnes perspectives de plus-values (à notre avis).
Vous pouvez voir une sélection de ce type de maisons sur ce site, ou l’ensemble des maisons disponibles et à vendre sur le MLS (dont l’accès est réservé aux agents immobiliers) sur www.zillow.com ou www.trulia.com
COMMENT NOUS VOUS ACCOMPAGNONS :
Les services proposés par Invest Dallas sont les suivants, (après signature d’un contrat de recherche et représentation avec nous) :
• Discussion avec vous, par SKYPE ou par téléphone, pour faire connaissance et pour comprendre vos objectifs, attentes, contraintes et budget, et vous permettre de définir vos critères de recherche en fonction de la réalité du marché.
Nous répondons volontiers à toutes vos questions, par mail ou par téléphone : laurent.feral@cbdfw.com ou + 1 817 888 0569. (décalage horaire : 7 heures de moins qu’en France).
• Recherche des biens présentant un bon rendement locatif.
› La recherche se fait sur les biens disponibles sur le MLS, mais également auprès des sites spécialisés à destination des investisseurs (maisons rénovées, souvent déjà louées). En fonction de vos objectifs et de votre budget, on fera une première sélection qui vous est envoyée par mail, puis nous organisons les visites sur place.
› Pour chaque bien pré-sélectionné, nous analysons pour vous la valeur du bien par rapport à son marché local (âge de la maison, état général, écoles voisines, quartier, proximité des commerces et des grands accès routiers, « Days on Market », loyer potentiel etc…), et surtout aux transactions récentes sur des biens similaires et comparables. Cette valorisation est comparée au prix de vente demandé par le vendeur, et permet d’établir une offre cohérente, en général après la visite sur place.
• Accompagnement pour les visites (nous venons vous chercher à votre hôtel, si vous décidez de venir sur place : recommandé !). Paris DALLAS : environ 9h d’avion (vols directs quotidiens), de 1000 € à 1500 € AR .
• Accompagnement au processus de négociation auprès des vendeurs et l’agent immobilier qui les représente (dans 95% des cas), établissement de la promesse de d’achat/ promesse de vente, sous réserve d’inspection. (« Contract »).
• Simultanément, ouverture d’un compte en US Dollars auprès d’une banque US (Nous recommandons Wells Fargo, qui gère très bien les non résidents). Ce compte est en pratique indispensable pour encaisser les loyers, puis payer les frais et impôts. Il faut prévoir un déposit (« Earnest money »,) représentant environ 5% de l’achat immobilier, à déposer dans les 3 jours de la signature du contrat auprès de la title company. Le fait de pouvoir payer le bien immobilier 100% cash est un atout certain dans la négociation (prévoyez une lettre de votre banque indiquant que vous disposez bien d’une somme de X, immédiatement disponible ; de préférence en anglais : Proof of funds. Modèle disponible sur demande.
• Inspection du bien immobilier (= contrôle technique). Ce contrôle est fait par un inspecteur agréé, et permet d’identifier les éventuels problèmes ou vices cachés, et parfois de renégocier certains aspects de la transaction (éventuellement de refuser de finaliser l’achat : le déposit est alors remboursé). Préparation de l’assurance, et du contrat de management avec la société qui trouvera le locataire et gèrera le bien.
• Dans le cas de la création d’une LLC, accompagnent auprès d’un avocat (francophone) et d’un comptable. Nous recommandons Jade-Associés, http://www.jade-associates. com/qui-intro.php, cabinet comptable et conseil fiscal, franco américain et implanté au Texas (Houston).
• Finalisation de l’achat (« Closing ») avec la « Title company » (équivalent du notaire) . Délai : en général, de 4 à 6 semaines.
• Mouvements bancaires et paiements par virements.
• Introduction auprès d’un management company, spécialisée dans la gestion locative de biens et implantée localement (recherche et sélection de locataires, entretien courant du bien, encaissement des loyers, paiement de la Taxe foncière, comptabilité, domiciliation initiale,…)
• « Listing » lors de la revente du bien , arbitrage sur d’autres biens immobiliers. Lors de la vente, l’agent immobilier prendra en charge l’estimation du bien , la rédaction des annonces et l’inscription sur l’ensemble des sites spécialisés (et non pas seulement le MLS), le « Staging » ou la rénovation si nécessaire, la visite de pré-inspection et celle de l’ »appraiser », la campagne marketing en direction des acheteurs potentiels et des investisseurs , open houses et Virtual tours, ainsi que la gestion de l’ensemble du processus de réception des offres, préparation du contrat, sélection de l’acheteur et contrôle de solvabilité, etc…
Le contrat de représentation avec l’agent immobilier.
Signature d’un contrat de représentation exclusive, avec Laurent Féral, agent immobilier enregistré au TEXAS, (licence n° 662314, Texas Real Estate Commission ) , membre du Réseau Coldwell Banker Commercial NRT au sein d’une équipe de plus de 30 brokers, tous basés à Dallas. Ce contrat vous permet d’être représenté dans toutes les négociations par un agent immobilier agréé, spécialiste de DFW et parlant français.
Le processus d’investissement peut durer 1 à 2 mois, à partir du moment où nous avons trouvé un bien vous convenant.
Combien cela coute ?
A l’achat, incluant tout les services ci-dessus, l’accompagnement et l’introduction auprès des professionnels spécialisés (banque , inspection, management company, etc.), la commission est de 6% de l’achat, sachant que la moitié de cette commission est payée par le vendeur du bien. Le coût net pour vous est donc de 3% du montant de l’achat.
• Dans l’hypothèse où vous détenez déjà un compte bancaire US, et/ou des actifs immobiliers aux USA en direct ou via une LLC, la commission ci dessus est négociable, en fonction de votre cas particulier et de vos attentes.
• Pour les résidents américains, nous consulter.
A la vente, 6% du montant de la vente (sachant que 3% sont rétrocédés à l’agent représentant l’acheteur) .
Exemple : Vous achetez une maison de $180 000, la commission que vous payez effectivement, en plus du prix d‘achat, est de $ 5.400.
Les différentes stratégies d’investissement
a) Achat en nom propre
Vous avez la possibilité d’acquérir un bien immobilier en nom propre, la gestion de ce bien est aisée et vous pouvez déduire la totalité des frais de votre revenu imposable.
Lors de la revente, l’investisseur sera soumis à un impôt sur la plus-value. (de 35% si la vente a lieu la première année (plus-value a court terme), et de 15% environ si la vente a lieu plus d’un an apres l’achat
Les frais de rénovation et les charges diverses liées à l’achat sont déductibles de la plusvalue, ce qui réduit fortement l’impôt. De plus, cet impôt peut être reporté si la somme est réinvestie dans les 6 mois, dans un bien de même nature. (« 1031 Exchange »).
Pour les non résidents américains, l’achat en nom propre est la solution souvent recommandée, et la plus simple. La consultation d’un avocat spécialisée est cependant recommandée.
b) Achat en « Land Trust » et « LLC »
Pour les clients désireux de ne pas acheter leur bien en nom propre, (et notamment les résidents US) nous leur proposons de loger leur bien dans un «family trust» ou dans une «LLC» (limited liabilities company) afin de répondre à des problématiques fiscales et patrimoniales.
Le «Land trust» est adapté aux personnes souhaitant réaliser une transmission de leurs biens immobiliers à leurs époux, épouses et/ou leurs enfants ou autres membres de famille.
La LLC est l’équivalent d’une SCI française, fiscalement transparente, adaptée aux personnes qui souhaitent s’associer dans un investissement immobilier aux ÉtatsUnis. La gestion des revenus locatifs est alors simplifiée puisque les bénéficiaires peuvent générer des frais (billets d’avion, frais de gestion locative, locations de voiture,
restaurants, hôtels,…) qui annuleront en partie les revenus locatifs.
Nous pouvons également proposer à nos clients un accompagnement bancaire (ouverture de comptes personnels et sociétés, domiciliation personnelle et sociétés, gestion et réception des courriers).
Lors de la signature de l’acte de vente, chez l’avocat ou la société de titre (équivalent du notaire à moindre coût), il faut compter les frais de closing (équivalent aux frais de mutation) qui sont de l’ordre de 1.5% du prix de vente dans le cas d’un achat comptant, et de 3.5% environ dans le cas d’un achat à crédit.
Il existe une loi aux Etats-Unis, la loi “FIRPTA”, qui oblige en cas de cession du bien par un non résident, de retenir 10% du montant de la vente. Ils ne seront reversés qu’une fois la preuve fournie que tous les impôts dûs au trésor américain ont bien été payés.
