Le Texas est un état américain qui, depuis plus de 10 ans, connaît une croissance économique phénoménale. Ainsi, alors que le PIB américain a augmenté d’environ 15% au cours des dernières 10 années, celui du Texas a accéléré de 39%. Et rien n’indique que cette croissance s’essouffle ou ralentit aujourd’hui. Sur la même période, la croissance du PIB texan est classée n°2 parmi les Etats américains, juste après le (North Dakota , qui est un état 30 fois moins peuplé).
Une analyse des principales raisons du succès texan montre que cet Etat dispose d’atouts structurels, qui justifient l’optimisme sur l’avenir du TEXAS.
1/ La géographie : Le Texas est l’un des plus grands états américains en surface, (1,5 fois la France), et bénéficie d’un climat ensoleillé et agréable : chaud en été, doux en hiver. C’est surtout un état central (important pour les décalages horaires), avec un accès portuaire à la mer, et de fait un centre logistique naturel, notamment pour toutes les activités de distribution aux USA. Toutes les grandes villes des USA sont accessibles à moins de 4h d’avion de DALLAS.
2/ La démographie : 27 Millions d’habitants (2ème rang après la Californie, et devant New-York et la Floride), mais surtout une population en forte croissance. Projections : 32 Millions en 2030, 40 Millions en 2050. L’immigration, essentiellement du fait de la créations massive d’emplois, est autant intra-américaine (et notamment depuis la Californie) qu’étrangère (latinos). Aujourd’hui, la population active représente 13 millions d’actifs, majoritairement qualifiés, diversifiés, et dont presque la moitié sont effectivement bilingues (anglais-espagnol). Plus de 85% de la population est concentrée dans les 4 grandes métropoles : DFW, Houston, San Antonio, Austin.
3) Les ressources naturelles : bien sûr le pétrole (le seul Texas est presque au même rang de production que l’Iran (6ème producteur mondial) ou le Canada (7ème mondial), mais aussi l’énergie éolienne (1er Etat américain pour la production d’électricité éolienne), et bientôt le solaire. Du fait d’espaces immenses, le Texas est également un important état agricole (céréales et bétail, raison d’être des cowboys), et les grands espaces semi désertiques du Sud-Ouest de l’état permettent d’envisager un fort développement de l’énergie solaire (non subventionnée pour l’instant). Le pétrole permet de fournir une énergie électrique parmi les moins chères du pays : en moyenne $0,12/kwh (prix public), contre $0,33/kwh en Californie par exemple.
4) Une puissance économique de premier plan : Si le Texas était un Etat indépendant, ce serait la 10ème économie du monde. Quelques chiffres significatifs : 2ème PIB parmi les Etats américains, (derrière la Californie, devant NY), et 1er état exportateur aux USA. 51 sociétés des « Fortune 500 » ont leur siège au Texas. Du fait de fortes incitations fiscales, le Texas continue à attirer de nombreuses grandes et moyennes sociétés, créant ou délocalisant des milliers d’emplois : Toyota USA, Liberty Mutual, Charles Schwabb, etc… et favorisant ainsi une diversification économique : le pétrole et la chimie représentent aujourd’hui moins de 20% de l’économie texane, réduisant ainsi la dépendance de l’économie et de l’Etat aux secousses du marché pétrolier.
5) Des infrastructures de tout premier ordre : ports, aéroports (DFW est le 4eme Aéroport aux USA, en nombre de passagers) , autoroutes, réseaux, énergie sont de grande qualité, denses et modernes. Ainsi que les services publics : écoles, universités, hôpitaux, etc.
6) Un « paradis fiscal ». Grâce à la « rente » pétrolière, le Texas ne prélève ni impôt sur le revenu (personnes physiques), ni impôt sur les sociétés, ni impôt sur les plus-values. (Seuls les impôts fédéraux sont prélevés). La TVA (sales tax) est de 6,25%. Les charges sociales (salariales + patronales) : 15%, et le SMIC est fixé à $ 7,25/Heure. (Bientôt $15 en Californie). A ces conditions fiscales très favorables, s’ajoutent d’importantes subventions aux sociétés qui viennent s’installer au Texas, dans le cadre d’une politique agressive et volontariste de diversification de l’économie. Devinez quoi : ça marche très fort !
7) Le Texas connaît une grande stabilité politique (Etat traditionnellement Républicain = conservateur), mais pratique surtout une politique résolument «Pro Business». «Texas Wide Open for business» : l’objectif annoncé du gouvernement Texan est de limiter la réglementation, «Cut red tape», et de faciliter et encourager par tous moyens l’activité économique. Un exemple : un permis de construire pour un immeuble de bureaux prend quelques semaines, rarement plus de 3 mois. Et ce tout en maintenant une gestion prudente du budget texan : la dette d’Etat du Texas est notée AAA par les agences de notation.
8) Abondance de capitaux. Le Texas est un état riche depuis déjà plusieurs générations, du fait notamment du boom pétrolier du siècle précédent. Des fortunes immenses ont été générées, et une bonne majorité de ces capitaux se réinvestissent naturellement sur place, depuis longtemps, dans l’économie locale et en particulier dans l’immobilier (facile à gérer et fiscalement très rentable) ou dans le foncier, (lui-même porteur de droits d’exploitation du sous-sol (« mineral rights »). Exemple très récent : la famille Bass, qui possède déjà une bonne partie du centre-ville (central business district) de Fort Worth, vient de vendre à EXXON MOBIL une large partie de ses gisements pétroliers au TEXAS (130.000 hectares) pour la modique somme de 6 Milliards de $. De plus, les investisseurs et les financiers ayant remarqué la dynamique et l’excellent couple risque/rentabilité de l’immobilier texan, (prix bas, rendements élevés) les capitaux affluent, non seulement des autres états américains mais également en provenance de l’étranger : Allemagne, Chine et Asie, Amérique du Sud notamment.
9) Une grande attractivité : Le Texas combine de manière unique un coût de la vie particulièrement bas, et une excellente qualité de vie. Pour ses habitants, l’immobilier résidentiel est toujours peu cher, comparé à d’autres états, et les rares impôts sont faibles (la taxe d’habitation/foncière représente environ 2,5% de la valeur de la maison, elle-même peu élevée). Il y a beaucoup de place au Texas, et c’est en général facile de construire : peu de barrières naturelles, terrains plats, réglementation légère.
Conclusion : les prix restent très sages. Ainsi, le prix médian d’une maison d’habitation, actuellement en vente :
• Au TEXAS : $164.000
• A Dallas Fort Worth (DFW) : $201.000
• En Floride : $ 264.000
• En Californie : $393.000
• A New-York City : $690.000
• A Manhattan : $1.130.000 (source : Zillow).
Le calcul de ce qui reste à la fin du mois, après dépenses contraintes, est facile à faire…. Et le climat agréable, la faible pollution atmosphérique (il y a beaucoup de vent au Texas), la qualité des services publics et les grands espaces continuent d’attirer beaucoup de monde, qui vient volontiers pourvoir les 200 000 nouveaux emplois créés en 2016 (taux de chômage : 4,2% au Texas, contre 5,4% aux USA).
Pour les entreprises, le tableau est similaire et tout aussi attractif : une main d’œuvre qualifiée et relativement (*) abondante, un immobilier commercial peu cher, fiscalité faible et règlementation limitée, des conditions matérielles d’exploitation favorables.
Par exemple : coût moyen de location d’un bureau de classe A en centre-ville :
• à DFW : $27/SQFT/an (environ 250 E€/m2/an)
• à Los Angeles : $36/SQFT/an
• à Miami : $49/SQFT/an
• à NY/Manhattan : $80/SQFT/an (source : CBRE Research )
* : «relativement » abondante, car justement la création d’emplois est telle en ce moment (2017), et le niveau de chômage étant au plus bas, que certains secteurs (bâtiment, éducation, logistique,..) n’arrivent plus à recruter : les salaires montent, ce qui renforce de fait l’attractivité de l’Etat.
10) Une dynamique impressionnante. «Tout est plus grand au Texas», est le dicton local : les ranches, les pick-up trucks, les chapeaux ! L’histoire démontre aussi que les cycles économiques sont de plus grande ampleur au Texas : «Boom and Bust market» Cependant, la performance économique de l’Etat , au cours des 15 à 20 dernières années, est la démonstration éclatante de la force des atouts structurels du Texas, et de la pertinence de ses choix macro-économiques. Cette dynamique ne semble pas, aujourd’hui, prête à ralentir, et il est difficile d’identifier quel évènement ou quel risque majeur viendrait compromettre cette croissance forte, mais solide. (200.000 emplois créés en 2016, en pleine crise du pétrole !).
Et quels sont les trois meilleurs amis de l’investissement immobilier ? réponse : Croissance économique, croissance démographique, et fiscalité douce.
Investir aujourd’hui dans l’immobilier au Texas aujourd’hui présente plusieurs avantages :
• Des prix encore bas, comparés à ceux des grandes métropoles américaines (cf §9 ci-dessus) ;
• Des rendements locatifs élevés (de l’ordre de 10 à 12% brut, soit 6 à 8% après frais et impôts) ;
• Des perspectives de plus-values à moyen terme, du fait de la forte croissance économique et surtout démographique, l’offre étant toujours structurellement inférieure à la demande de logements, à DFW en particulier.
• Moins de 25% des ménages se qualifient pour un mortgage (emprunt immobilier) : les très nombreux « recalés » sont donc contraints de louer ! Cette masse de locataires, ainsi que pratiquement tous les nouveaux arrivants, constituent une demande locative extrêmement forte et constante.
• Enfin une fiscalité particulièrement favorable, (pas d’impôt prélevé par l’Etat du Texas), cf supra.
Profitez de la conjoncture exceptionnelle que vous offre le Texas pour investir dans l’immobilier locatif, sur la région de Dallas Fort Worth. Pour ceux qui trouvent que la Floride est devenu trop chère, (notamment en raison de l’afflux d’argent plus ou moins propre depuis l’Amérique du Sud) voici une excellente alternative ! De plus, l’agglomération de DALLAS FORT WORTH est beaucoup moins exposée que sa grande rivale Houston au prix du pétrole, cette dernière ville étant encore très dépendante de la santé de l’industrie pétrolière.
Il faut savoir également que la législation américaine (et Texane en particulier) applicable aux baux locatifs privés est globalement plus favorable aux propriétaires, comparée à la législation française. Une éviction d’un locataire qui ne paye pas son loyer se fait simplement et rapidement (en moins de 2 mois), à cout modéré (environ $500). A DFW, la demande locative est très importante, chaque annonce de location amène en quelques jours une dizaine de demandes. Chaque locataire potentiel est sélectionné sur la base de son historique, emploi, credit rating, etc…
