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23/05/2018 | www.latribune.fr
Dallas fait son grand retour parmi les villes américaines les plus dynamiques.   La "metroplex" Dallas-Fort Worth-Arlington, hub économique et urbain du nord...

Immobilier USA les nouvelles possibilités d'emprunt

Comment financer une acquisition immobiliere aux USA

Unique aux USA: la possibilité pour des français de financer un achat

Unique aux USA: la possibilité pour des français, non-résidents aux USA,  d’emprunter jusqu’à 60%  pour financer leur acquisition d’immobilier  résidentiel aux USA (y compris pour investissement locatif).

De nombreux français achètent,  ou envisagent d’acheter de l’immobilier aux USA, afin de profiter des prix bas, de rendements locatifs sensiblement plus élevés qu’en France, et d’un potentiel de hausse des prix significatif ( tant au niveau du prix de l’immobilier, que du potentiel de l’appréciation du Dollar face à l’Euro). Ou, plus simplement, pour acquérir une résidence principale aux USA (expatriés nouvellement arrivés  notamment), voire une résidence secondaire.
 
Cependant, il était jusqu’à présent pratiquement impossible, pour un acquéreur/ investisseur non citoyen américain, ou non résident aux USA,  d’emprunter pour  financer (en partie)  l’achat  un bien immobilier aux USA.  Pourquoi : tout simplement parce qu’en l’absence d’un numéro de Sécurité Sociale US (SSN), et d’un « credit scoring » américain, le sésame indispensable à toute demande de crédit immobilier ou à la consommation, aucune banque américaine ne prête de l’argent. Et il faut un minimum  de 6 à 9 mois de résidence effective aux USA pour obtenir ce précieux score.
Cela va changer.  Nous avons une solution.

En partenariat avec une  banque d’envergure mondiale,  et disposant de succursales tant en France qu’aux USA,  le réseau COLDWELL BANKER  offre la possibilité à nos clients d’emprunter jusqu’à 60% du montant de leur achat  immobilier aux USA, pour des biens résidentiels (résidence principale ou secondaire) et/ou pour des investissements  immobiliers locatifs.  Tous les types de résidences sont admissibles : single family, multi family, townhomes, condos, etc .
Les trois principales conditions préalables sont  :

  1. Ouvrir un compte auprès de la succursale de la banque  dans votre pays de résidence (en France par exemple), avec un minimum d’actifs disponibles de USD 100,000 (soit environ 83.000€,  au cours actuel).  Cette somme ne pourra pas servir à l’achat immobilier envisagé, et devra constituer une « épargne » supplémentaire. (mais en contrepartie, vous pouvez emprunter jusqu’à 60% de votre acquisition). Parallèlement, un compte en USD sera ouvert auprès de la succursale  américaine de la même banque,  afin de permettre les flux nécessaires à l’acquisition,  puis la gestion du bien  immobilier aux USA : deposit  initial ou « earnest money »,  apport personnel,  puis prélèvement des mensualités de l’emprunt,  la réception des loyers s’il s’agit d’un investissment locatif, le paiement de la taxe foncière  « property tax »,  l’assurance, etc…
  1. Disposer d’un visa vous permettant l’accès au territoire américain. Un visa de tourisme (B2) suffit, mais d’autres types de visas sont également admissibles (expatrié, « relocation », investisseur, étudiant, etc…).
  1. Autoriser  un « international credit report », c’est à dire l’analyse et la vérification de votre « standing » financier personnel dans votre pays d’origine et, le cas échéant, à l’échelle internationale:  actifs & passifs, revenus, Curriculum vitae et employeurs, relations bancaires existantes, comptes de votre entreprise si vous êtes chef d’entreprise, etc .
Une fois ce processus engagé,  une « pre-appoval » est obtenue dans un délai d’environ une semaine.  

La demande de financement sera ensuite formalisée, une fois le bien immobilier effectivement  sous promesse de vente signée (« under contract »).  Sous réserve d’approbation  finale du dossier, le déblocage des fonds et le « closing » pourront intervenir  dans un délai de deux mois environ.
 
Toutes les principales formules  de prêts  immobiliers  en USD sont possibles:  taux fixes ou taux variables, maturités de 15 à 30 ans.  La garantie est toujours une hypothèque de premier rang (« mortgage ») sur le bien financé aux USA. Le bien peut être détenu en nom propre, ou via une LLC de droit américain (l’équivalent d’une SCI).  L’apport personnel doit être au minimum de 40%,  le montant du prêt ne peut donc dépasser 60% du prix de l’acquisition, frais inclus.  Plafond de financement :  USD 3 Millions.  (Des solutions adaptées  sont possibles pour des montants empruntés supérieurs . Nous consulter.).
 
Comme en France, les intérêts d’emprunts et les frais d’acquittions payés sont fiscalement déductibles des loyers encaissés aux USA.  De plus, dans la plupart des cas, un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier est  également fiscalement déductible.
 
N’hésitez pas à nous contacter pour toute question concernant votre projet d’acquisition d’immobilier aux USA, et les possibilités de financement que nous pouvons vous aider à mettre en place.  Via le réseau Coldwell Banker (premier réseau d’agences immobilières aux USA, présent dans les 50 Etats américains), nous pouvons vous accompagner intégralement dans votre projet immobilier et son financement, et ce dans tous les Etats américains.  Et, bien sûr, au Texas.   
 
 
Laurent FERAL
Coldwell Banker Commercial, Dallas, Texas, USA.
Invest-Dallas.com
+1 817 888 05 69   (USA)
+ 33 6 10 81 47 47   (France).
laurent.feral@cbdfw.com
http://www.invest-dallas.com/fr
Découvrez dès à présent nos biens
Texas Real  Estate Commission Consumer  protection notice

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, à Dallas - Texas



 
 
Crise des subprimes ayant provoqué la chute des prix de l’immobilier jusqu’en 2009, dollar faible par rapport à l’euro,  phase de stabilisation des prix depuis 2010, l’investissement immobilier aux Etats Unis est aujourd’hui un placement intelligent , lucratif et fiscalement avantageux.   Cependant, certaines régions, ou certains Etats américains sont plus intéressant que d’autres, du fait de leur situation géographique, de leur performance économique ou de leur fiscalité. 
 
Depuis une dizaine d’années , le TEXAS fait un parcours sans faute;  très forte croissance économique et démographique, ( la création  nette d’emplois attire beaucoup de monde),  qualité de vie du fait d’un climat doux, et faible fiscalité du fait de la production pétrolière . DALLAS FORT WORTH, (7 millions d’habitants) est avec HOUSTON l’une des 2 principales agglomérations du TEXAS, l’un des plus grands aux USA , et connaît un développement rapide, basé sur des fondamentaux solides. 
 
Destination très prisée des investisseurs américains et étrangers, on trouve à  Dallas  la gamme complete des biens immobiliers typiques aux USA , à des  prix encore très avantageux, et significativement plus bas que dans les grandes viles de la cote EST ou OUEST.  C’est, à notre avis, une opportunité unique d’investir à des prix très sages (et des rendements élevés) , et c’est un marché encore  méconnu des investisseurs Européens et français, qui ne connaissent (presque)  que la Floride!  Et, compte tenu de la dynamique économique du Texas par rapport aux autres Etats américains,  le potentiel de plus value est attractif.  
 
Acheter un bien immobilier (appartement ou  maison)  à Dallas est donc une excellente opération immobilière: tant pour le rendement (net après impôt)  que pour le potentiel de plus values. 

A l’image de la ville, le marché immobilier de Dallas offre de nombreuses possibilités.  On peut y trouver la  maison classique  des banlieues résidentielles, « Single Family residence » , ou des appartements en centre ville (« Condos »), un peu moins prisés et plus rares, mais  offrant généralement aux résidents  des prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport notamment ).

A Dallas, le marché le plus large se trouve clairement dans les « Single family residences », et notamment dans les maisons rénovées  dans une gamme de prix comprise entre $150 000 et $ 250 000, qui se louent sur la base d’un loyer mensuel représentant environ 1% du prix du bien. (soit une rentabilité brute de 12%)
 
 
Notre équipe française INVEST DALLAS  est spécialisée dans la  recherche, la sélection et l’achat / vente de biens immobiliers à destination des investisseurs  ( et notamment francophones) dans leurs démarches d’achat immobilier à DALLAS . En relation quotidienne avec nos collaborateurs de DALLAS , nous vous conseillons utilement dans la préparation, la réalisation et le suivi de votre investissement immobilier américain. Gestion locative, déclaration fiscale, travaux éventuels, entretien des logements, démarches administratives (visa, green card, LLC, etc.), nous vous assurons un service haut de gamme et sur-mesure.
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