perspectives de l’économie Texane
Nous avons eu la chance d’assister, fin septembre, à une conférence du “Chief Economist” de Texas A&M University, sur les perspectives de l’économie Texane. Le Centre de Recherches de cette Université est l’un des plus respecté du pays, notamment dans le domaine du marché immobilier.
A partir de quelques graphiques simples, il est facile de comprendre la dynamique propre du Texas, et ce sur une perspective longue.
Sur le long terme, ce qui fait la performance d’un marché immobilier se résume en 4 données: croissance économique, croissance démographique, rendement net, rareté.
La croissance économique
Que constater : Depuis 15 ans, la croissance économique du Texas (mesurée par la croissance du PIB) est supérieure à celle des USA de l’ordre de 2%, pratiquement chaque année. Et, en période de récession, (années 2008 /2009), le Texas amortit très sensiblement la chute. Les raisons de cette sur-performance sont multiples, mais peuvent se résumer en quelques points clés: position centrale aux USA, fiscalité particulièrement faible grâce à la rente pétrolière, économie diversifiée, capitaux disponibles, main d’œuvre abondante et bien formée, etc… Tous ces atouts structurels ne vont pas disparaître demain. Et les relais de croissance pour l’après pétrole (dans 30 à 50 ans ?) Sont déjà présents: le Texas est déjà le premier état producteur d’énergie éolienne, et bénéficie d’un énorme potentiel solaire: beaucoup de place disponible et du soleil 250 jours par an….
Une machine à créer des emplois
La croissance économique se traduit logiquement par une forte création d’emplois : entre 2 et 3% par an , soit presque 300,000 nouveaux emplois crées par an, sur un total de population active de l’ordre de 12 millions. Logiquement, les américains étant particulièrement mobiles et opportunistes, on constate un influx de population au Texas, venant tant du reste des USA que de l’étranger, et de la frontière sud notamment. (Mexicains, mais aussi de l’ensemble des pays d’Amérique Centrale et du Sud).
Qui provoque une forte croissance démographique
Aujourd’hui à 27 Millions d’habitants au Texas, les projections gouvernementales à 10 ans indiquent une augmentation de 7 à 8 Millions (+ 25% ) et envisagent un doublement de la population dans 30 ans (2050). C’est colossal.
Mais c’est une également une bonne nouvelle pour l’immobilier Texan, car ces nouveaux arrivants vont surtout venir dans les grandes villes. Dallas Fort Worth et Houston, les deux principales agglomérations regroupent aujourd’hui 50 % de la population du Texas à elles deux, et il est probable que DFW va désormais prendre le « lead », conséquence directe de l’ouragan Harvey : par rapport à Houston (qui est un port), DFW (à l’intérieur des terres) est mieux protégée des ouragans, dispose d’une économie beaucoup plus diversifiée, de peu de barrières naturelles, d’un climat sensiblement moins humide, etc.
Des prix encore bas
Enfin, il faut constater que les prix de l’immobilier au Texas en général, et à Dallas Fort Worth en particulier, sont parmi les plus bas des grandes métropoles USA. (ce qui contribue d’ailleurs à son attractivité). Ci joint un graphique explicite : le prix médian d’une maison à DALLAS est de 3,1 fois le revenu médian d’un foyer fiscal, alors qu’il est de 5,5 fois à New York et de presque 9 fois à Los Angeles… On est donc loin d’une bulle spéculative, la demande solvable au Texas (tant locative qu’à l’achat) de logements est énorme. (plusieurs indicateurs techniques corroborent ce dernier point).
La raison principale: il y a beaucoup de place au Texas, et il est globalement facile de construire. Sauf que le gigantisme des villes Texanes trouve maintenant ses premières limites, et que la tendance est désormais à un urbanisme plus rationnel et sensiblement plus dense : les centres des agglomérations texanes vont donc, logiquement, se revaloriser, pour la simple raison que plus personne ne veut, ou ne peut, passer plusieurs heures par jour dans sa voiture. (Même sans embouteillages, il faut presque 2h30 pour aller d’est en ouest à DFW).
Il y a donc, à notre avis, un potentiel de valorisation de l’immobilier texan : des prix encore très sages, une croissance économique et démographique structurelle, des rendements élevés. Et l’effet rareté, qui commence à jouer. De plus, en cas de ralentissement économique aux USA (probable), ou de crise économique (toujours possible), l’économie Texane sera bien moins impactée que dans les autres états américains, pour les raisons explicitées ici.
Laurent FERAL/ Coldwell Banker Commercial/
Dallas, Texas
Oct 2017
