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23/05/2018 | www.latribune.fr
Dallas fait son grand retour parmi les villes américaines les plus dynamiques.   La "metroplex" Dallas-Fort Worth-Arlington, hub économique et urbain du nord...

immobilier USA Texas

Pourquoi les fondamentaux sont excellents à long terme. Explications , en quelques graphiques simples .

perspectives de l’économie Texane

Nous avons eu la chance d’assister,  fin septembre, à une conférence du “Chief Economist” de Texas A&M University,  sur les perspectives de l’économie Texane.   Le Centre de Recherches de cette  Université est l’un des plus respecté du pays,  notamment  dans  le domaine du marché immobilier.  
 
A partir de quelques  graphiques simples, il est facile de comprendre la  dynamique propre du Texas, et ce sur une perspective longue.   
 
 Sur le long terme, ce qui fait la performance d’un marché immobilier se résume en 4 données: croissance économique, croissance démographique, rendement  net,  rareté.
La croissance économique



Que constater : Depuis 15 ans, la croissance économique du Texas (mesurée par la croissance du PIB) est supérieure à celle des USA de l’ordre de 2%, pratiquement chaque année.  Et, en période de récession, (années 2008 /2009), le Texas amortit très sensiblement la chute.   Les raisons de cette sur-performance sont multiples, mais peuvent se résumer en quelques points  clés: position centrale aux USA, fiscalité particulièrement faible  grâce à la rente pétrolière, économie diversifiée, capitaux disponibles, main d’œuvre abondante et bien formée, etc… Tous ces atouts structurels ne vont pas disparaître demain.  Et les relais de croissance pour l’après pétrole (dans 30 à 50 ans ?)  Sont déjà présents: le Texas est déjà le premier état producteur d’énergie éolienne,  et bénéficie d’un énorme potentiel solaire: beaucoup de place disponible  et du soleil 250 jours par an….
Une machine à créer des emplois




La croissance économique se traduit logiquement par une  forte  création d’emplois :  entre 2 et 3% par an , soit presque 300,000 nouveaux emplois crées par an, sur un total de population active de l’ordre de 12 millions. Logiquement, les américains étant particulièrement mobiles et opportunistes,  on constate un influx de population au Texas, venant tant du reste des USA que de l’étranger,  et de la frontière sud notamment. (Mexicains, mais aussi de l’ensemble des pays d’Amérique Centrale et du Sud).
Qui provoque une forte croissance démographique



Aujourd’hui à 27 Millions d’habitants au Texas, les projections gouvernementales à 10 ans indiquent  une augmentation de 7 à 8 Millions (+ 25% ) et envisagent un doublement de la population dans 30 ans  (2050).  C’est colossal.
 
Mais c’est une également une bonne nouvelle pour l’immobilier Texan, car ces nouveaux arrivants vont surtout venir dans les grandes villes.  Dallas Fort Worth  et  Houston, les deux principales agglomérations regroupent aujourd’hui 50 % de la population du Texas à elles deux, et il est probable que DFW va désormais prendre le « lead », conséquence directe de l’ouragan Harvey : par rapport à Houston (qui est un port), DFW (à l’intérieur des terres)  est mieux protégée des ouragans, dispose d’une économie beaucoup plus diversifiée, de peu de barrières naturelles, d’un climat sensiblement moins humide, etc.
Des prix encore bas



Enfin, il faut constater que les prix de l’immobilier au Texas en général, et à Dallas Fort Worth en particulier, sont parmi  les plus bas des grandes métropoles USA.  (ce qui contribue d’ailleurs  à son attractivité).  Ci joint un graphique explicite : le prix médian d’une maison à DALLAS est de 3,1 fois le revenu médian d’un foyer fiscal,  alors qu’il est de 5,5 fois  à New York et de presque 9 fois à Los Angeles… On est donc loin d’une bulle spéculative, la demande solvable au Texas (tant locative qu’à l’achat) de logements  est   énorme.  (plusieurs indicateurs techniques corroborent ce dernier point).
 
 La raison principale: il y a beaucoup de place au Texas, et il est globalement facile de construire.  Sauf que le gigantisme des villes Texanes trouve maintenant ses premières limites, et que la tendance est désormais à un urbanisme plus rationnel et sensiblement plus dense : les centres des agglomérations texanes  vont donc, logiquement, se revaloriser, pour la simple  raison que plus personne ne veut, ou ne peut,   passer plusieurs heures par jour dans sa voiture. (Même sans embouteillages, il faut presque 2h30 pour aller d’est en ouest à DFW).
 
Il y a donc, à notre avis, un potentiel de valorisation de l’immobilier texan : des prix encore très sages, une croissance économique et démographique structurelle, des rendements élevés.  Et l’effet rareté, qui commence à jouer.  De plus, en cas de ralentissement  économique aux USA (probable), ou de crise économique (toujours possible),  l’économie Texane sera bien moins impactée que dans les autres états américains, pour les raisons explicitées ici.
 
Laurent FERAL/ Coldwell Banker Commercial/
Dallas,  Texas  
Oct 2017
Découvrez dès à présent nos biens
Texas Real  Estate Commission Consumer  protection notice

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, à Dallas - Texas



 
 
Crise des subprimes ayant provoqué la chute des prix de l’immobilier jusqu’en 2009, dollar faible par rapport à l’euro,  phase de stabilisation des prix depuis 2010, l’investissement immobilier aux Etats Unis est aujourd’hui un placement intelligent , lucratif et fiscalement avantageux.   Cependant, certaines régions, ou certains Etats américains sont plus intéressant que d’autres, du fait de leur situation géographique, de leur performance économique ou de leur fiscalité. 
 
Depuis une dizaine d’années , le TEXAS fait un parcours sans faute;  très forte croissance économique et démographique, ( la création  nette d’emplois attire beaucoup de monde),  qualité de vie du fait d’un climat doux, et faible fiscalité du fait de la production pétrolière . DALLAS FORT WORTH, (7 millions d’habitants) est avec HOUSTON l’une des 2 principales agglomérations du TEXAS, l’un des plus grands aux USA , et connaît un développement rapide, basé sur des fondamentaux solides. 
 
Destination très prisée des investisseurs américains et étrangers, on trouve à  Dallas  la gamme complete des biens immobiliers typiques aux USA , à des  prix encore très avantageux, et significativement plus bas que dans les grandes viles de la cote EST ou OUEST.  C’est, à notre avis, une opportunité unique d’investir à des prix très sages (et des rendements élevés) , et c’est un marché encore  méconnu des investisseurs Européens et français, qui ne connaissent (presque)  que la Floride!  Et, compte tenu de la dynamique économique du Texas par rapport aux autres Etats américains,  le potentiel de plus value est attractif.  
 
Acheter un bien immobilier (appartement ou  maison)  à Dallas est donc une excellente opération immobilière: tant pour le rendement (net après impôt)  que pour le potentiel de plus values. 

A l’image de la ville, le marché immobilier de Dallas offre de nombreuses possibilités.  On peut y trouver la  maison classique  des banlieues résidentielles, « Single Family residence » , ou des appartements en centre ville (« Condos »), un peu moins prisés et plus rares, mais  offrant généralement aux résidents  des prestations de qualité (piscine, gardiennage, salle de sport notamment ).

A Dallas, le marché le plus large se trouve clairement dans les « Single family residences », et notamment dans les maisons rénovées  dans une gamme de prix comprise entre $150 000 et $ 250 000, qui se louent sur la base d’un loyer mensuel représentant environ 1% du prix du bien. (soit une rentabilité brute de 12%)
 
 
Notre équipe française INVEST DALLAS  est spécialisée dans la  recherche, la sélection et l’achat / vente de biens immobiliers à destination des investisseurs  ( et notamment francophones) dans leurs démarches d’achat immobilier à DALLAS . En relation quotidienne avec nos collaborateurs de DALLAS , nous vous conseillons utilement dans la préparation, la réalisation et le suivi de votre investissement immobilier américain. Gestion locative, déclaration fiscale, travaux éventuels, entretien des logements, démarches administratives (visa, green card, LLC, etc.), nous vous assurons un service haut de gamme et sur-mesure.
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